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　　首批公募REITs擴(kuò)募蓄勢待發(fā)。9月27日，滬深交易所發(fā)布首批5單公募REITs擬擴(kuò)募公告，其中，上交所3單，分別為中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和華安張江光大REIT；深交所2單，分別為紅土鹽田港REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT。

　　2022年5月31日，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》（以下簡稱“擴(kuò)募規(guī)則”）。7月7日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》，完善了公募REITs擴(kuò)募的制度設(shè)計。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從全球范圍來看，擴(kuò)募將助力REITs市場規(guī)模增長。建立標(biāo)準(zhǔn)化、高效的擴(kuò)募機(jī)制對于我國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)規(guī)模增長具有積極促進(jìn)作用，也是市場逐步走向成熟的標(biāo)志之一。

　　首批公募REITs擴(kuò)募啟動

　　擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。所謂REITs擴(kuò)募，指的是REITs發(fā)起募集之后，再次募集資金，并將資金用于新購入資產(chǎn)的行為。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

　　根據(jù)擴(kuò)募規(guī)則，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募可采用向原持有人配售、公開擴(kuò)募和定向擴(kuò)募3種發(fā)售方式。根據(jù)公告，首批5單公募REITs產(chǎn)品擬申請擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，計劃采用定向擴(kuò)募方式，向不超過35名特定對象發(fā)售。

　　具體來看，中金普洛斯REIT擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金，認(rèn)購中金公司發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項計劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資于位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的3個倉儲物流園區(qū)項目；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為長治市污水處理特許經(jīng)營項目；華安張江光大REIT擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為張潤置業(yè)持有的張潤大廈項目；博時蛇口產(chǎn)園REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項目的部分基礎(chǔ)設(shè)施；紅土鹽田港REIT新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為世紀(jì)物流園項目。

　　對于此次擴(kuò)募，中金基金表示，新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目是對本基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施項目覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，可以有效分散本基金資產(chǎn)組合地域風(fēng)險，有利于拓展本基金持有的倉儲物流園區(qū)輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，使本基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時兼具成長性。

　　博時基金表示，此次擴(kuò)募籌集到的資金，將更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。這筆資金將用于再建設(shè)，構(gòu)筑“資金—資本—資產(chǎn)—資金”的投退閉環(huán)，實現(xiàn)以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構(gòu)建具有國際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群。

　　REITs市場建設(shè)邁入重要環(huán)節(jié)

　　公募REITs的擴(kuò)募機(jī)制一直是境內(nèi)資本市場的期盼方向。今年5月31日發(fā)布的擴(kuò)募規(guī)則對新購入項目的條件、實施程序安排、信息披露、停復(fù)牌要求及擴(kuò)募發(fā)售等關(guān)鍵事項均作出了規(guī)定。

　　擴(kuò)募規(guī)則明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件，對申請條件作出了原則性要求，并分別對基礎(chǔ)設(shè)施基金、主要參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項目、資金來源等作出了具體規(guī)定。其中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市之日至提交基金變更注冊申請之日原則上滿12個月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好。明確新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的資金來源可以是留存資金、對外借款或者擴(kuò)募等一種或多種方式。對于購入基礎(chǔ)設(shè)施項目要求，擴(kuò)募規(guī)則提出，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價格應(yīng)當(dāng)公允。

　　擴(kuò)募規(guī)則明確了新購基礎(chǔ)設(shè)施項目的程序安排，規(guī)范了盡職調(diào)查和關(guān)聯(lián)交易，并明確交易所參照首次發(fā)售標(biāo)準(zhǔn)審核基金產(chǎn)品變更和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請。其中，存續(xù)期購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的全流程環(huán)節(jié)，包括磋商、首次披露、盡職調(diào)查、持續(xù)披露、審核程序、持有人大會、交易實施、擴(kuò)募份額發(fā)售及申請上市等。

　　在信息披露管理方面，擴(kuò)募規(guī)則貫徹“以信息披露為中心”和公平向所有投資者披露的原則，嚴(yán)禁交易各方或信息知情人利用敏感信息進(jìn)行內(nèi)幕交易，并明確了停復(fù)牌安排。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，REITs擴(kuò)募指引的出臺進(jìn)一步為擴(kuò)募提供了標(biāo)準(zhǔn)，從頂層設(shè)計上保證了公募REITs市場健康有序發(fā)展，公募REITs市場建設(shè)邁入重要環(huán)節(jié)。在擴(kuò)募規(guī)則發(fā)布后，證監(jiān)會表示，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　為公募REITs市場健康發(fā)展提供助力

　　今年以來，公募REITs以其較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期、優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)受到投資者的熱烈追捧，份額一日售罄屢見不鮮，產(chǎn)品配售比例不斷創(chuàng)新高。9月14日，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT正式向公眾發(fā)售，并于當(dāng)日提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。參與詢價的網(wǎng)下擬認(rèn)購份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的156倍，打破了此前紅土深圳安居REIT創(chuàng)下的133倍的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)紀(jì)錄。

　　截至2022年9月28日，市場上共有17只公募REITs產(chǎn)品上市交易，暫未上市的公募REITs產(chǎn)品有7只，分別為國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新REIT、華夏和達(dá)高科REIT、中金安徽交控REIT、華泰江蘇高速REIT、華潤有巢租賃住房REIT。

　　中信建投證券表示，目前來看，各家公募REITs仍然面臨供不應(yīng)求的局面，未來，隨著更多公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募以及投資者逐漸成熟，這類資產(chǎn)還是要回歸底層資產(chǎn)的收益和預(yù)期增值的價值，回歸項目本身的投資價值區(qū)間。

　　博時基金表示，從海外經(jīng)驗看，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的核心特征，也是我國公募REITs能夠健康長遠(yuǎn)發(fā)展的重要助力。經(jīng)過近兩年的試點，我國公募REITs相關(guān)發(fā)行、上市機(jī)制逐漸成熟，已經(jīng)具備啟動擴(kuò)募機(jī)制的條件。此外，當(dāng)前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級市場價格波動，需要通過擴(kuò)募為二級市場注入新的活力。